观点地产网 作为一位浸淫于商业圈多年的资深从业者，花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清与商业地产既亲密接触，又保持距离。这种错位，让他对商业地产有着清醒的认识。
早在两年前，甘永清便提出，近年来中国大部分的购物中心都集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身，“随着商业地产的不断发展，现今国内大面积的区域型购物中心布局已基本定型。”
此次接受观点地产新媒体采访，他再度强调上述观点：“从全国居民可支配收入、商品零售情况看，实际上每年消费增长的幅度比较小。但商业地产开发却以量级速度递增，有些城市实际上已经成为供应重灾区。”
对于开发商兴起的“体验”热，甘永清指，实际上各家企业在商业项目的定位、规划方面都没有形成特色，体验式业态已然衍生出另一片同质化的“红海”。这条路走不通后，整个行业又开始转向和互联网融合。
“过去一年，花样年商管主要在商业地产轻资产方面调整重心和布局。”其中在公司内部，完成了所有部门架构的角色转变，亦即由甲方变为乙方；同时，完成了服务模式、输出方式、标准化操作等系列搭建，并签下大量战略联盟商家。
甘永清介绍称，公司已成立上海、天津、深圳、成都、武汉共五大区域公司，未来无论是在招商还是轻资产业务方面，都会有新的布局以及与更多资源对接。
在产品线方面，“花生唐”、“红唐”“花样世界奥特莱斯”是花样年商管的三[去掉]大品牌，前者主要面向城市家庭及年轻客层，后者则面向城市精英、中产阶级。不过，该公司将推出全新“芝麻唐”，针对社区商业开展一系列布局，这也是未来发展的拳头产品。
谈及布局社区商业的初衷，甘永清表示，“小而专”的社区商业要打破商业的传统思维，就要围绕人的需求，将体验、文化、生活都集中于一个社区，用“有温度的服务”应对电商冲击，这也是花样年建立的创新商业运营模式。
截至目前，花样年商管在轻资产输出方面已陆续签约自贡、扬州、长春、深圳、拉萨、无锡、南京等城市的项目。按照计划，2016年公司将新增拓展15个项目。
“至2017年，运营的轻资产项目要达到50个，那时候就可以往上市的路上走。”甘永清透露，公司计划要在三年内实现上市，希冀在2020年打造成一家商业管理集团公司。
以下为观点地产新媒体对花样年商业管理有限公司助理总经理甘永清先生的采访实录：
观点地产新媒体：您如何看待现在行业都在讨论的商业过冬问题？
甘永清：现在全国所有的公司，尤其是大量投入商业地产开发的公司，都会面临商业过冬问题。商业地产整体存量过大，导致竞争压力加大。从全国居民可支配收入、商品零售额增长趋势看，实际上每年消费增长的幅度都比较小。但商业地产开发却以量级速度递增，有些城市实际上已经成为供应重灾区。
早期的商圈规划和布局不合理，处于发展阶段的新城出现商业泛滥的情况，这就造成很多商业地产无法存活。其次是商业的业态问题，各家企业在定位、规划方面都没有太大的特色，前两年大家谈体验，现在很多做体验式业态的都进行不下去。
体验这条路走不通，行业又转向和互联网融合，希望在O2O方面突破。但是做得好的企业只有小部分，在硬件投入、消费客层方面都花了大心思。总体而言，未来商业产要走什么样的路，行业都在探讨中。
观点地产新媒体：在商业过冬的情况下，花样年商管公司有什么应对举措？
甘永清：花样年商管公司从前年提出转型轻资产，从过去一年里，公司已经成为轻资产运作的先驱。
商业地产的整体存量过大，找不到很好突破口的情况下，企业必须依靠人才探索其它模式。过去一年，花样年商管公司主要在商业地产轻资产方面调整重心和布局。在内部，公司完成了所有部门的角色转变，原来担任传统甲方角色，现在转为乙方。同时，完成了服务模式、输出方式、标准化操作等一些列搭建，并签下大量的战略联盟商家，实现业务链条整体化。
花样年商管公司也借助花样年集团的力量，比如彩生活今年扩张速度很快，现在已经是全球第一大物业管理公司；集团的美易家服务集团扩张速度也很迅速，已完成今年挂牌新三板。花样年商管公司在获取商业项目的时候，会和集团的物业管理、酒店等板块打包在一起，这种“组合拳”加上公司修炼的内功，在市场上还是相当有影响力的。
未来花样年商管公司要做什么？公司已经成立了五大区域公司，重点就是拓展轻资产项目。在上海、天津、成都、深圳、武汉这五个经济发展的重要区域，无论是未来的招商，还是轻资产业务的拓展，都会做一些新的布局和尝试，以及更多的资源对接。
今年花样年商管公司在南京、桂林的项目在开业，2016年扬州新签的项目也会开业，随着项目越来越多，运营能力就会得以体现。比如在华东区域，重点开业的这批项目将作为桥头堡，在此基础上继续拓展新的资源。
除此以外，内部培训、团队梯队建设、人才储备等方面也是一大重点。
到2016年，公司希望新增15个轻资产项目，未来计划三年内完成上市的布局。花样年集团在转型过程中都是往金融化方向发展，商管公司也将如此。
观点地产新媒体：公司有花生唐、红唐两条产品线，不同产品线的侧重点是怎样的？
甘永清：花生唐、红唐是花样年商管公司两大产品线，未来还会推出新的产品线芝麻唐，另外还有奥特莱斯产品。
针对不同的客群，公司的定位也不一样。比如说花生唐的定位是面向城市区域级的家庭和年轻人为客层主体的，红唐是面对城市的精英、中产阶级的；芝麻唐则专门针对社区商业。
红唐毕竟定位都是往中高端的方向走的，所以对选址、业态结构、建筑布局等等方面的要求也比较多，在拓展红唐这一块就比较谨慎一些。花生唐所面对的中间客层的广度以及基数要多过红唐，因此在市面上的影响力、知名度方面要高一些。
观点地产新媒体：对动线设计、业态规划、主力店分布方面，花样年有什么可以跟同行分享的经验？
甘永清：商业地产的前期工作非常重要，基本上现在所有开发商都意识到了这个问题。但我觉得各家企业在动线设计、业态规划、主力店分布等方面，倒没什么太大差别。
商业地产要回归到原点，建立顾客、商家以及运营公司三个接触的渠道。在这个渠道里面建立后期的运营，怎么拉动和带动商家、顾客跟黏度，而在这个过程中不断地培养跟他们长久的关系，这才是未来发展的一个方向。
观点地产新媒体：这其实也是公司提出的“有温度”的商业模式。
甘永清：对，有温度、有服务，这都是花样年商管公司秉持的观念。
观点地产新媒体：之前花样年公布的八大板块，包括健康、社区、住宅等都是围绕社区+来做的。在社区+核心平台里面，商业板块扮演的是什么角色？
甘永清：面对的客层不一样，定位和操作模式也不一样。未来跟彩生活、“社区+”结合比较紧密的就是芝麻唐项目，针对社区展开一系列的商业布局和商业运作。
花样年商管公司在无锡做了一个轻资产项目，主打以健康社区概念，把很多人所关注的养生、医疗、保健以及产后修复等新兴业态融入项目中。为什么命名芝麻唐？就是因为它们散落在不同的区域，公司在不同的区域，思考的方向和业态的结构也会不一样。
商业板块和集团其它板块形成互动方面，由于人的消费需求，除了基本的居住功能以外还需要旅游、购物，带小孩去玩、吃饭、社交等，未来芝麻唐的项目需要兼顾社区居民的商业需求外延，做到更好的承接和互动，然后借助彩生活APP，运用“互联网+”方式增强板块和板块之间的共享与互动。
用潘总的话来讲，开发商不是把房子卖出去就结束使命，花样年现在走到了物业管理这一步，但远没有结束。未来整个社区居民的生活半径再扩大时，和社区产生关联，就是商业地产需要介入的事情，也就是怎么做好最后一公里，从布局到服务都做到极致，这是商业公司的使命。
观点地产新媒体：花样年商管轻资产模式，除了品牌输出、资产管理以外，还有哪些其他的创新性合作模式？
甘永清：轻资产的方式有很多，能打包的模块也不少，不一定通过品牌输出。花样年商管公司的重心是放在资产管理，在这个核心基础上再洽谈更多合作的可能性。
除了品牌输出，公司还有IT方面的商业管理方式。互联网只是一个工具，更多是要用互联网为现有的运作提升效率，解决顾客的碎片化时间。在O2O部分，公司花了大量时间和精力做后台二次开发。
观点地产新媒体：去年花样年商管公司计划未来要运营13个项目，刚才您提到仅明年就新增15个项目，是不是经过内部调整后目标也有所变化？
甘永清：花样年商管现在运营的自持项目一共5个，包括南京、桂林的花生唐，成都郫县奥特莱斯，成都、苏州的红唐等。轻资产输出方面，也有包括自贡、扬州、长春、深圳、拉萨、赣州、无锡、南京等地项目。
如今项目的拓展已经远远超出花样年商管当时定下的目标，这主要由于公司起步比较早，也发展得比较快。2016年公司重点布局五大区域，在这些区域拓展更多的项目，保守要做15个项目，到后年达到50个项目，那时候就可以往上市的路上走。
至2020年，花样年商管将会是一家商业管理集团公司，旗下有几大区域公司，并且有多产品线、多品牌的运作模式。
观点地产新媒体：国内很多开发商也在做社区商业，“最后一公里”难免会存在竞争，花样年商管如何应对？公司的核心优势在哪些方面？
甘永清：我认为还是要回归商业的本质，这种本质就是服务业。现在竞争那么大，与其主动给消费者提供这样那样的服务，不如把选择的主动权交回给顾客，让他们回归到作为一个人最基本的需求层面。
现在行业越来越讲究商家和消费者之间的亲密、零距离互动，所以餐饮会将厨房通过透明玻璃展示给顾客。
未来消费者的主动权会越来越多，在这个过程中，开发商和品牌商都要逼着自己做出变革，这才是未来的本质。只有抓住本质，才能提高顾客和商场的黏度，不断保持双方的互动性。对于花样年商管而言，公司定位于服务社区最后一公里，内部也早就开始准备品牌的规划及搭建工作，而这是很多开发商没有意识到的。
对于花样年旗下的商业项目而言，公司一直致力于将消费者的自主权归还给他们，租金不再是唯一的招商考量因素。总之，花样年一切调整的思路都是围绕着消费者展开的，对于目标客户的年龄层、业态偏好、客单价偏好等数据，公司都会做相应监测。
观点地产新媒体：在选择合作伙伴方面，公司有什么标准？
甘永清：花样年商管现在重点布局的区域就是一线城市以及省会城市，这主要由于一二线城市经营成本相对低很多，品牌资源的对接也比三四线顺畅。其次，三四线城市并非不可以合作，三四线城市核心区域的核心位置仍然可以开展商业项目，所以商业地产最终还是由地段决定。
另外，花样年商管还很看重合作开发商的实力、背景。公司更多的是倾向于资产管理，合作时间可能是8年、10年甚至更长时间。这是未来的工作重心，因此选择伙伴时也会比较谨慎。
