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万科南京豪宅岁月浮生 安品園舍八年入市蹉跎

2015-12-22 09:08:22 来源:北京写字楼租赁网 作者:观点地产网 【

观点地产网 南唐的街巷轮廓,宋代的古井,明朝的建筑和石板路……被视作“南京之根”的老城南多年来一直淹没在现代开发与文物保护的争议声中,也正是这种角色的特殊性,让投身其中的开发商或多或少都经历过一些波折。

近日,万科在南京的唯一一个豪宅项目正式定名为安品園舍,项目建成后,南京万科也将借此实现从主流刚需产品、改善项目到千万级主城别墅的全系覆盖。业界普遍认为,安品街项目未来入市价格有望达到10万元/平方米。

一梦十年,这个从2005年开始闯入视线,并由万科在2007接手的豪宅项目,似乎终于要迎来“苏醒”时刻。在这期间,项目已经前后经历了三次规划调整,境遇可谓曲折。

“万科安品街项目之所以拿地八年才开始建设,是由于地块处于南京的历史风光带,所以项目规划同时也要符合政府对区域的规划,只要政府规划迟迟未落地,万科安品街项目就没法动工。”有接近南京万科的市场人士向观点地产新媒体指出。

这并非地产开发“撞上”文化保护的孤例,相似的情节也曾在泰禾院子、雅居乐长乐渡项目上演。南京资深业内人士尹霄飞认为,老城黄金地段的开发就是“双刃剑”,虽然对房企品牌“调性”的拔高有着重要作用,但同时也考验开发商高端产品的打造能力。

万科南京豪宅浮生

从雅居乐长乐渡到泰禾南京院子,高端豪宅无疑已经成为开发企业品牌落地的一张名片,但对南京万科来说,为这张名片付出的代价似乎有些大。

安品街项目要追溯至2005年3月,彼时,南京建邺房地产开发有限公司以总价3500万元取得该宗位于秦淮区安品街牙檀巷的地块。但两年后,这幅位置极佳的地块却意外转手予南京万科。

如今算来,这个项目已经整整搁置了十年。在这期间,南京万科也几经更迭,并从最初的市场“新兵”成长为南京楼市排行榜上的常客。

然而,不管是最初的莫愁湖还是后来的河西、江北、江宁,甚至城南,万科的产品系列里一直缺少高端豪宅的身影。

“外界一直比较关注的是万科在做的精品公寓,哪怕是万科红郡和金域蓝湾这样稍微高端一些的产品,也没有像仁恒、银城一样给业界和市场留下太深的印象。”

尹霄飞指出,万科在南京的产品主要是以公寓为主,给市场的高端形象还不深,这或许也是万科希望打造一个高端项目的内生原因。

从南京万科今年在售的7个项目万科金域蓝湾、万科九都荟、万科新都荟、溧水万科城、万科尚都荟、万科璞悦山以及万科翡翠公园来看,无一例外瞄准的都是刚需和首改客群,唯一定位较为高端的产品要追溯至早年的万科红郡。

“长乐渡对雅居乐的品牌落地肯定是有拔高的作用,但万科唯独缺少一个这样的高端产品。”尹霄飞指出,眼下的布局对于南京万科来说,维持业绩不在话下,但从产品丰富度的视角来看,万科还需要一个更为全面的布局。

毫无疑问,安品園舍正是南京万科想要打造的这张名片。不过,上述接近万科的人士则指出,因为安品街项目拿地时间比较久,为之付出的资金成本可想而知,这么些年,万科基本上是通过南京其他项目的收益来弥补这部分亏空。

“这个项目出来肯定不会有钱赚,万科也不指望这个赚钱,所以希望能够将这个项目打造成南京的一个精品。”

安品園舍八年蹉跎

作为南京万科即将亮相的首个千万级豪宅,安品園舍却用8年写下了一段蹉跎时光。

2007年,万科下属公司恒越置业公司从南京建邺房地产开发有限公司接手了这宗位于秦淮区安品街牙檀巷的地块,但交易对价直至现在仍是谜。可以参考的一个数字是,在2005年建邺房地产获得上述项目的代价为3500万元。

虽然该地块的出让面积只有2.7万平方米,但在当时交易地块中已经属于面积比较大的。转手万科后,安品街地块的第一份规划设计方案于2008年“出炉”,按照当时的规划,项目将建成低层高密度住宅。

然而,规划出台后,项目却迟迟未见开工,漫长的等待之后,时间来到了2010年11月。此时,南京万科安品街总平面方案出现在了南京市规划局网站进行批前公示,该公示披露,安品街项目的总建面积为7.3万平方米,其中住宅5.5万平米,拟建33幢低层住宅。

规划公示后,该地块终于有了动工迹象。据称,当时万科还邀请了湖北某知名公司主持该项目地源热泵,并同步建设售楼处。然而,就在当地下部分几近完成时,安品街项目却又因为规划与文化保护的相悖而停工。

当时南京规划委给出的说法是,2008年方案中行列式的建筑排布方式未能充分尊重原有街巷格局,居住建筑形态与传统建筑风貌相差较远。

万科在2011年拿出了关于安品街地块的第二份设计方案,应规划委要求,项目的建筑檐口高度控制在12米以下,并采取独栋住宅的形式,但这一切并没有再让这块地重新动起来。因为在随后的规划认定中,独栋住宅的形式也被认定与传统院落式住宅格局不符。

这个僵局在随后的两年里都没有打破,直至2013年,南京市规划局公示了《南京仓巷-安品街片区修建性详细规划设计》,对仓巷-安品街片区改造中的诸多败笔进行系统反思,安品街地块建筑高度也由原来35米降至12米,容积率由2.05降至0.86。

对于万科来讲,这种调整无疑是一种打击,因为容积率的缩水意味着楼盘可建面积削减过半。

根据今年4月份最新的设计方案批前公示显示,安品街项目最终用地面积为27325平方米,总建筑面积为62476平方米,其中地上建筑面积23480平方米,地下建筑面积38996平方米,容积率0.86。地上两层,地下两层,建筑高度低于12米,拟建86户低层院落式住宅及物业管理用房。

到今年9月,这个一拖再拖的高端豪宅再次启动。在不久的将来,安品園舍也将加入到城中豪宅的厮杀中。

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