商业地产泡沫来临 零售地产购物中心打头阵

 根据世邦魏理仕的报告显示，对于像成都这样一年仅有60万平方米左右消化量的区域中心城市来说，两年的商业地产供应将面临长达15年的静态消化量。与成都一样，天津、重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量和供应量均十分庞大。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露。

　　而仲量联行发布的研究报告《2012中国零售地产市场投资展望》却表明，国内2011年零售地产投资交易额还创了历史新高，零售地产占到整个商业地产交易总额的30%，可以看出投资者对零售地产的兴趣大幅提升。

　　这究竟该悲呢？还是该悲呢？

　　火候过大

　　随着住宅地产的调控收紧，商业地产在投资主导的经济模式下顺理成章地成为楼市投资的替代品。资深房地产研究专家陈国强说，在此情况下，对商业地产的渴求就特别多，政府调控在某种意义上来说，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。

　　更何况，据了解，我国住宅地产的投资回报率为3%—5%，而商业地产的投资回报率则达到6%—8%，二者相差将近一倍，巨大的利益也必将吸引众多的投资者前往。

　　不可否认，商业地产确实“火”了。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元。中国商业地产联盟副秘书长邓俊文亦公开表示，“2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”

　　业内人士指出，在城市升级改造、国民经济向好等多重因素作用下，我国商业地产确实很繁荣。但是，在繁荣的表象下，商业地产泡沫也正在不断累积。

　　目前看来，从住宅领域“转型”的开发商们大举进入商业地产投资已经走向了另一个极端——火候似乎过大了，我国的商业地产现如今已经进入了扎堆的时代。“投资和速度都太快了，早晚会发生问题。”面对国内商业地产的快速发展，有专家表示着担忧。

　　业内人士称，受制于供应量过大以及信贷受限等问题，从今年三季度开始，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，将面临长期的难关。

　　陈国强表示，短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。他还强调，特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑，这将让部分地产商陷入住商轮动脱节的现状。

　　据万通地产2012年一季报显示，报告期内实现营业收入为1.23亿元，比2011年同期下降54.49%；营业利润为负1964万元，同比下降近183%；利润总额为负1004万元，同比降约136%；实现净利润为负1860万元，同比降约273%。尴尬的一季报不经意间透露了转型者所面临的窘境。

　　不得不说，一些从住宅开发转型商业地产的企业将面临巨大挑战。或许万通地产2012年一季度净利润大幅下滑只是商业地产阵痛的开始，我国商业地产泡沫还将更大规模的直接出现。

　　火上浇油

　　商业地产的泡沫已经来临，然而根据仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》研究报告，中国内地2011年的零售地产投资交易额高达265亿元，零售地产占整个商业地产交易总额的30%。而且购物中心的投资还相当受市场欢迎，其投资交易额占比高达86%，这真可谓是火上浇油。

　　不可否认，商业地产的迅猛发展，给零售地产投资带来了机会。零售地产交易额持续上涨，一部分因素是受商业供应的带动。另外，随着二、三线城市人口、经济的增长，也给零售地产投资带来了极大的空间。

　　更何况，相比于百货商店，86%的零售地产资本投资于购物中心领域不得不让人惊喜，购物中心模式似乎更受消费者青睐和关注。该研究报告还指出，内地零售行业的投资重点也正从传统的一线城市扩展到二、三线城市。

　　值得注意的是，五年前，二、三线城市占据主导地位的零售模式还是百货商店，然而现在购物中心正在以更快的速度占领着当地市场份额。在成熟度略低的二、三线城市，购物中心发展势头明显高于一线城市，在2011年，就有超过一半的零售地产投资涌入其中。

　　仲量联行中国区投资部市场研究负责人何嘉华说：“中国零售业的跨越式发展正蓄势待发。”他还认为，政府已经采取了一系列直接和间接的支持消费措施以刺激消费增长，这些政策的影响将在未来几年时间里进一步地扩大，经济结构的转型还将继续为我国零售业带来新的增长契机。

　　陈国强也分析认为，我国正处于经济转型初期阶段，零售业有望在未来几年加速增长，预计未来我国零售市场将出现更多、更具吸引力的投资机会。可以说，零售行业投资的不断增长势必会使零售地产也获得更加深远的发展。随着新颖、现代的购物中心越来越多地出现在全国各大、中城市，零售模式也在快速改变。不可否认，我国购物中心模式必将继续赢得关注。

　　不仅如此，从投资者角度来讲，比如基金公司、零售商以及专门做投资的较为成熟的投资群体。他们正在调整其投资策略以抓住经济转型初期所带来的市场投资机遇，他们对这一领域长期关注，也精准把握住了投资机会。更多的投资者也逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整，从而也更加偏重对二、三线城市零售地产市场的投资。

　　可是，目前我国能消化多少购物中心呢？不得不承认，我国购物中心市场这把火似乎烧得太旺了，完全超乎人们想象的同时也搅得整个行业措手不及。

　　扎堆隐忧

　　尽管两份报告的切入点不同，但不可避免的直接道出了目前我国商业地产行业存在的问题。现如今我国商业地产泡沫正在扩大，而零售地产甚至购物中心的建设竟然还在“帮忙”打头阵。

　　根据世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。而从仲量联行的报告也可以看出，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国，而且在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。

　　高纬环球中国区董事总经理张良军声称，虽然从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败，亦可能出现一些烂尾项目。

　　可以说，问题的出现并非一日之功，我们不禁要问：为何地产商们仍熟视无睹呢？购物中心发展快，难道就能证明其一定就发展好吗？的确，在一线做商业运营的开发商们，现如今已经强烈感受到压力不仅来自于招商环节还在于商业地产人才的短缺。

　　业内人士表示，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于优衣库、H&M在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频面临被挖角的过程。一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来。但是现如今还没到5五年，许多人就已经被挖走了。

　　对此，仲量联行零售地产投资业务及中国区投资业务总监翰德伟指出，虽然市场需求非常强劲，但未来几年内新的供应会带来购物中心之间激烈的竞争。对于投资者来说，重要的是拥有完备的资产管理战略；充分、灵活的租赁、推广、促销与物业管理方案；以及切实的执行能力。

　　除此以外，对投资市场的研究范围还要扩展到更为广泛地区，比如受经济结构转型影响较大的非一线城市等，只有这样才能充分应对和迎接中国零售业的快速增长。

　　目前看来，在购物中心大跃进的时代下，商业地产如果仍按原来的套路扎推发展，将难逃溃败的命运。商业地产泡沫如果转瞬及至，不知地产商们是否还会继续对其进行投资呢？目前来看，答案是肯定的，可以说，地产商们似乎太盲目以至于完全没做好准备。